O mercado de fundos imobiliários (FIIs) não para de crescer: em agosto, segundo dados da B3, alcançou a marca de 3,3 milhões de investidores no país, um recorde histórico.
Para se ter ideia do ritmo da expansão dessa indústria, dez anos atrás ela contava com menos de 90 mil investidores. Hoje, reúne uma multidão que seria capaz de encher mais de 40 estádios do Maracanã ao mesmo tempo.
O dado ilustra como o advento dos FIIs tornou o investimento no setor de Real Estate (mercado imobiliário) mais simples, acessível e democrático; e assim deixou de ser uma estratégia essencialmente de grandes players para assumir o papel de destaque no varejo.
A mudança é fácil de entender: embora o setor imobiliário sempre tenha despertado interesse dos investidores, inclusive no segmento pessoa física, ele costumava exigir uma operação de alta complexidade.
“Para acessar esse setor, era necessário aportar grandes volumes de capital, lidar com a baixa liquidez do mercado e transitar por uma série de regras e burocracias”, explica Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Patria Investimentos. “Isso afastava o investidor do varejo.”
Os FIIs, por outro lado, oferecem alternativas que podem facilitar o acesso ao mercado imobiliário – a começar pelo fato de que reúnem recursos de diversos cotistas e assim dispensam que o investidor tenha que aportar um capital elevado individualmente.
Na dinâmica dos fundos imobiliários, é possível adquirir uma cota negociada em bolsa ou em balcão, muitas vezes com valores inferiores a R$ 100, e assim participar de uma carteira administrada profissionalmente, sem precisar comprar, gerir ou vender sozinho um imóvel.
E a diferença não se encerra no valor do ticket, ela passa, também, pela facilidade de diversificação. Enquanto a compra direta concentra o risco em um único bem, os fundos permitem diversificar a exposição entre imóveis, regiões, locatários e segmentos.
Entre as opções disponíveis, existem veículos que vão muito além dos imóveis residenciais. Há aqueles que investem em ativos como galpões logísticos, edifícios corporativos e shopping centers; e outros que aplicam em títulos de dívida do setor, como os certificados de recebíveis imobiliários, os CRIs.
Outra característica que ajudou a popularizar o segmento é a possibilidade de receber rendimentos regulares; isso porque grande parte dos fundos divide os rendimentos mensalmente.
Estratégia que ganhou escala
A expansão dos FIIs não mudou apenas a relação das pessoas físicas com o mercado imobiliário. Ela também criou uma nova frente de crescimento para gestores que já atuavam em ativos reais e investimentos alternativos.
O Patria é um dos exemplos mais evidentes. Referência em investimentos alternativos na América Latina, a gestora construiu experiência em estratégias como Private Equity, Infraestrutura, Crédito e Real Estate, tradicionalmente voltadas a investidores institucionais e grandes patrimônios.
Com o amadurecimento do mercado de FIIs, essa experiência passou a alcançar também o investidor de varejo. A estratégia ganhou força nos últimos anos à medida que o Patria combinou crescimento orgânico e aquisições.
“Entre 2022 e 2026, realizamos cinco aquisições estratégicas e incorporamos mais de 30 fundos imobiliários ao portfólio. As operações trouxeram novas equipes, carteiras e veículos e reforçaram nossa presença em diferentes segmentos do mercado”, ressalta Abbud.
Hoje, o Patria é a maior gestora independente de fundos imobiliários do Brasil, com R$ 37 bilhões sob gestão e uma plataforma que reúne mais de 1 milhão de cotistas. É como se ao menos 12 dos 40 Maracanãs do mercado de FIIs pudessem ser preenchidos só com cotistas dos fundos sob gestão da casa.
A profundidade da plataforma do Patria aparece nos principais fundos: o HGLG11, é o maior FII de logística do país; o HGRU11, o primeiro e maior de renda urbana; e o PVBI11, o maior fundo de escritórios.
Para Abbud, essa escala permite à gestora participar da mudança na forma como os brasileiros investem. “Para muitos, os FIIs foram o primeiro contato com investimentos alternativos. Ao ampliar o acesso a ativos reais, eles ajudam a diversificar a carteira e a buscar uma relação mais equilibrada entre risco e retorno.”
Agora, a gestora pretende avançar na consolidação das principais estratégias imobiliárias para continuar crescendo, estreitando a relação com os cotistas e participando do processo de amadurecimento do mercado. E esse movimento já começou.
A consolidação é uma evolução natural. Fundos maiores e estruturas robustas ampliam o acesso a ativos relevantes, fortalecem a liquidez e permitem construir portfólios mais diversificados. É assim que queremos continuar contribuindo para um mercado mais eficiente e acessível aos investidores.
Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Patria Investimentos
Patria Investimentos
* Este conteúdo é informativo e tem como objetivo apresentar o mercado de fundos imobiliários e a atuação do Patria nesse segmento. Não se trata de uma oferta ou recomendação de investimento. Antes de investir, conheça as características e os riscos de cada fundo e consulte os documentos disponíveis nos canais oficiais.
